房企规模生死时速

2019-05-20来源:admin围观:32次

房企规模竞赛不是短跑,而是比持久力的马拉松比赛。

编者按:本文来自微信公众号:叁里河,(ID:Sanlihe1),作者小昱,36氪经授权发布。

房企规模生死时速

房企规模竞赛不是短跑,而是比持久力的马拉松比赛,激进扩张实际是在跑向发展失控困境。

“2018年,澳门金冠官网泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”泰禾集团董事长黄其森在2017年底接受上海证券报采访时说。

泰禾2千亿目标的言论让其股价在两天后开盘即涨停,股价的异动也引来深交所关注函,2000亿销售目标是否为对全体股东的业绩承诺。泰禾则用“董事长黄其森关于2018年的销售目标属于对公司发展的目标和愿景。”回复问询,并轻描淡写的化解了问询“危机”。

不过黄其森夸下海口的2000亿给泰禾带来的麻烦还没完,18年公司年报发布,泰禾不出意料的又没有披露去年的销售额。也引得深交所再一次向泰禾发出问询函,让其说明2018年实际销售额,是否达到销售额目标并分析差异原因。到5月15日,泰禾发布公告称,因涉及内容较多已向深交所申请延期回复问询函。

无需等泰禾的回复,克尔瑞发布的2018年房企销售额百强榜显示,泰禾销售额仅为1303.4亿,与黄其森愿景的2000亿目标相差近700亿。

或许是泰禾突破千亿规模过于轻松才让黄其森对公司前景充满信心。2016年泰禾的销售额刚冲上400亿,国海证券分析员预测2017年泰禾的销售额可以增长45%达580亿。不过第二年泰禾却给市场一个超级惊喜,仅用一年时间就完成跨过千亿销售规模。

要知道在16年销售额排在泰禾前面的富力计划17年冲刺千亿规模都败下阵来,更不用说同属闽系的领头羊世茂,早在14年就准备冲击千亿业绩失败,到17年才实现这一目标,而泰禾在同年的销售额基本与世茂持平。

但是这一次泰禾给自己定的目标实在是太高了,2017年与泰禾同属刚过千亿销售额的新城控股和世茂都把销售目标增幅定为30%左右,也都顺利且超额完成业绩。

泰禾的野心为什么这么大,从17年销售额榜单看,突破两千亿意味着直接进入房企10强。在信奉“规模为王”的房地产行业,规模意味着市场占有率和话语权。

行业强者恒强,大象跑的比蚂蚁快的现象非常明显。去年的销冠碧桂园,销售额从2016年的3090亿一跃至2017年的5500亿,再到2018年的7286亿,不断刷新冠军标准的同时,规模的护城河也让碧桂园2018年毛利同比大增74.3%,股东应占净利润同比提升38.2%。

巨额销售规模也给碧桂园带来充沛现金流,其经营性净现金流连续三年连续为正,去年可动用的现金余额达到2425亿,尚未使用的银行授信额度就超过3000亿。源源不断的现金流更是让碧桂园土地储备达到惊人的2.4亿方。 

房企规模生死时速

 

跨越一道规模就意味着更高的市场占有率,早在2017年克尔瑞发布的房企行业集中度预测显示,头部房企的市场占比呈逐年上升趋势,到2020年房企TOP3预计市场份额能占到30%,而TOP30将占到70%。

在规模即生死的房地产行业,扩大规模才能获得更广的资金来源,及更低的成本,在市场中也更有话语权。

新城控股副总裁欧阳捷曾表示,没有规模的中小房企已经失去了更多传统金融渠道的支持,也没有发债的可能性,除了销售回款、部分信托和高利贷,几乎丧失了融资能力。

黄其森提出的泰禾2000亿目标确实是有其对市场忧患的考量,2017年泰禾的融资成本高达8.12%,而TOP10房企的平均融资成本还不到5%。只有做大规模才能获得低成本资金,继续撬动在全国化扩张进程,才能摆脱因规模过小被并购分食的下场。只不过泰禾在高速扩张的状态下却有极大的风险相伴直接阻碍了其扩张步伐。

2017年泰禾旗下的院子系产品在全国刮起“泰禾旋风”,也为泰禾当年的千亿销售业绩贡献巨大。2016年泰禾的营收同比增幅高达39.93%,归属上市公司股东净利润增幅也达到28.84%,2017年泰禾销售业绩增幅暴涨约1.5倍,不过快速的扩张也带来了负债的快速增长。

根据泰禾财报数据显示,2017年其总负债达1813亿元,资产负债率上升至87.83%,净负债率更是同比扩大156个百分点,达385%,在全国房企的净负债率中属于较高水平。

负债总额大,结构还不健康,泰禾的短期负债达到约218亿,其现金及等价物对短期借款的负债比率仅有0.6。而其王牌院子系产品因为属于高端项目,高端项目的低周转直接影响泰禾存货周转天数,2017年存货周转天数同比上涨800多天,达到约2346天,存货周转率更是低至2.03。

泰禾扩张带来的低周转高负债问题已经在2017年十分显著,到了2018年泰禾的院子产品虽然在部分地区依旧热度空前,但是表面的热闹还是掩盖不住泰禾麻烦缠身,核心管理层频繁离职,高达30%的裁员让外界对泰禾内部管理产生疑虑。一位三方人力机构的总经理对国际金融报说:“我觉得泰禾一直都像一个野蛮生长的公司,来不及定位和确立发展方向就又变了。”

泰禾的信用评级先被穆迪下调至B3,再被联合资信列入信用评级观察名单。联合资信在泰禾的信用评级报告中评价泰禾:“公司债务规模继续保持较大规模,存在一定集中兑付压力。”

年报数据显示,2018年泰禾负债总额约2112亿,较去年上升近300亿,负债中短期借款虽较2017年有所下降但也达到约160亿元,其货币资金对短债的覆盖比例依旧不到1。 

泰禾收入占比合计超5成的福建华东区域2018年营收增速分别降低约21%及23%。受制于债务压力及部分区域营收放缓,泰禾2018年拿地也颇为谨慎,新增土储面积仅为186.78万方,较去年下降近40%。

但是泰禾的资金压力还是不小,2018年其筹资活动现金流出高达94.94亿,同比上涨26.43%。资金链吃紧让泰禾在去年传出向员工高息借款传言,其后又选择甩卖资产进行变现,今年三月泰禾将上海子公司51%股权及南昌茵梦湖项目51%股权转让给世茂房产。21世纪经济报道称,泰禾对外甩卖的资产包多达12个,总货值超600亿。

除了卖资产变现缓解资金链紧张,泰禾第一大股东将持有的股权几乎全部质押用于融资。

泰禾本想通过规模增长降低融资成本却因为激进带来的资金链紧张反倒让融资变的更困难,2018年泰禾的非银贷款占比高达61.27%,这也直接拉高了其融资成本,平均融资利率高达8.52%较上一年高约0.4个百分点。

反观闽系老大哥世茂在追逐规模的路上有的放矢,不但顺利迈过千亿门槛近两年还迎来更快速发展。

2014年世茂以207.8亿的销售额冲进房企销售金额百强榜第八位,不过规模快速增长的世茂也付出了代价,世茂创始人许荣茂后来反思说:“我们前两年增速太快,负债太高,库存太多,利息也上去了,工程质量也没控制住。”

2015年开始世茂主动放慢速度,在其他房企高歌猛进时,世茂当年的销售额比2016年还下降4.5%,仅达到670.4亿,毛利率也从32.5%下降至28.5%。并且开启去库存举措,在有库存压力的东北地区、福建部分三四线城市采取“以销定产”策略,同时聚焦一二线,增加一二线土地储备。到2016年世茂的库存去化已同比提升167%,可售存货在一二线的占比高达67%,销售回款率上涨至88%,净负债率也下降至53.4%。

经过两年调整,世茂甩掉激进发展带来的包袱,进入快速发展通道,2017年销售业绩破千亿,到2018年销售额更是大幅增长74.8%至1761.5亿,销售额目标完成率达126%,排名也上升至11位。

世茂的其他关键业绩指标也大幅增长,全年回款额上升70.4%,毛利额上升25.8%,账上现金上升50.2%,债务中长期债务占比超过70%,结构健康,融资成本低至5.8%。

房企规模竞赛不是短跑,而是比持久力的马拉松比赛,过于执着速度导致公司资金链紧张将直接影响经营的稳健。只追求规模可能会被激进扩张负效应所吞没,控制扩张的节奏,才能给下一次规模跃升积蓄能量。