混沌楼市下,写给购房者的21条极简买房观

2019-05-31来源:admin围观:61次

    01.

    2008年经济危机来袭,整个市场弥漫着可怕的恐慌,房价最低的时候跟最高峰比起来,平均跌幅40-50%,媒体上到处充斥着断供跳楼的新闻。

    那时候真应了那句话“越下跌越没人买”,所有的购买力在一夜之间消失得无影无踪。恐慌,死一般的恐慌!

    当时整个深圳都出现了前所未有的恐慌情绪,企业主不是卖房还债,就是倒闭跑路,人们的买房意愿降到了冰点。

    那年深圳前海的楼盘开盘价7K多,谁又能想到它1年多后的2009年,它开盘价达到3万多,暴涨5倍呢!

    2009年初,国家发布了一系列恢复市场信心和鼓励房地产的政策。此时房市成交日益活跃,但价格持平。事后看来,那时才是买入澳门金冠开户房产的最佳时机。先知先觉者在此后的半年时间内,吃够了割肉盘,撑得资产暴涨。

    我在这一轮下跌小有斩获,获得了原始资本,但是那时的我并不真懂楼市,甚至有一段时间还嘲笑那些房产投资客:看你们怎么收场!等着跳楼吧!

    那时空军著名的口头蝉是:房价不可能总涨,没有只涨不跌的市场,有他们哭的一天!

    后来的事情大家都知道了,2009年暴力救市之后,房价急速上涨。我当时买的两套房都大幅上涨,从那一刻起,我从看跌派转变成看涨派,开始了倒腾房产的奇幻之旅。

    因为曾经办过公司,也得于朋友的指点,从入行的第一天起,我就带着金融的思维投资,始终把风险控制放在第一位。话不多说,下面从我经历的故事来说说房产投资必胜的21条法则吧。

    02.

    1、在起步阶段,房产浮盈迅速裂变或卖出从而放大杠杆,撑大资产,等待下一轮大涨,至为关键。

    2、所有历史性大行情都是跌出来的,投资者不喜欢一潭死水的市场,只有涨跌,才有机会。

    3、任何生意,最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽,还是我们投资房产,一切的努力,都比不上“别人干得比你早”。所以我常常说:炒房无秘诀,全靠买得早。

    4、市场是充满情绪的,不懂人性的投资者,很难在这个市场活得久。今天赚钱,明天亏钱,后天离场。

    5、大道之行,始作于细,房产投资是一门苦力活,如果不用心经营,很容易出现交易风险,一个小小的失误就会损失上百万。

    6、房产投资三个让你立于不败之地的原则:a.关注你的现金流。b.只买有真实需求的房产,哪怕是投资。c.尽量在自己熟悉的城市作战。

    7、房产投资的尽头是金融,玩到最后拼的就是融资能力,所以你对资金的运用与管理必须非常娴熟。

    8、买房最高境界:会买的房基本不需要看,要看的房基本不会买。如果你对某板块的熟悉程度只要中介一打电话过来报价,你立即就可以决定是否买入,那么你买大笋盘的机率比一般人高一倍。

    9、县城无刚需。小城市坚决不要去。

    10、理财没必要。P2P、基金、股市什么的,一个都不要碰。“哥搞一套房起步就赚五十万,那三瓜两枣不够塞牙缝。哥是来赚大钱的,不屑于捡这点小肉末”。

    03.

    11、房产市场是趋势性非常强的市场,轻易不会涨,也轻易不会跌。涨起来的时候,时间会持续12-18个月;跌的时候,持续36个月左右。也就是说:一旦开涨,要果断买。只要趋势未发生改变,哪怕比之前贵了点,你要大胆跟。

    我曾经以1.5万的价格买入一个楼盘,然后告诉我的一位亲友赶紧买,可能大涨。那时价格已经涨到了1.8万,他说价格这么贵了,最后索性不买。我苦劝不了,结果这个楼盘后来涨到了3.4万。

    他没有入市,连后面的上涨行情也没有抓到。当行情来的时候,吃不了整条鱼,也要果断入市,吃鱼身、鱼尾总比没得吃好。

    另外,投机性的房产,一旦实质性下跌,无论亏赚,都得果断卖掉。例如燕郊、固安这种没有良好基本面的城市,当初你就是想去投机捞一把的,发现形势不对路,赶紧跑才是上策。如果你不跑,那你会完整经历燕郊3.5万跌到1.8万的套牢行情。

    12、一座城市之中,当人们总是讨论某个板块要不要买,是不是很偏的时候,这个板块3-5年就会大涨。

    因为整个城市的注意力已经高度集中在该板块,从而会有一部分购买力认可该板块的价值,开始一点点吸纳房产,直到最后引爆。

    这种情况就像广州的番禺、南京的江北、深圳的龙华、杭州的萧山,这些板块早年都是大家很犹豫的板块,现在都成了网红板块。

    13、中国城市的发展潜力从绝对值上来讲分为以下几个层级:

    a:上北深广。各有各的强。

    b:宁苏杭。自然禀赋资源最优越的地方,天选之地。

    c:武汉、成都、郑州、重庆等,属于强省会城市的小时代来临了。

    d:环北上深卫星城。大树底下好乘凉,珠海、东莞、通州、燕郊等城市潜力巨大。

    14、投资的首要原则是保证本金不亏损的前提下,长期坚持做确定性盈利的事情,实现复利增长。

    15、认识趋势,见势而谋,乘势而上;而不是埋伏待势,盲目乐观,一昧蛮干。在看到收益之前,能先考虑到风险,能承担可能有的损失,才是投资必修之路。

    16、勤于跑盘,无师自通。我已经不太记得去过多少个城市,走过多少条大街小巷,看过多少套新房、二手楼、烂尾楼。这世界上哪有什么天才,别人在喝咖啡,你在看房,这个就是差距。

    17、学区,是房子最具刺激性的字眼,享受教育资源溢价是没问题的市场行为,但如果想长期占坑,政策给你的,也能拿回去。这几年学区维权时有发生。

    学区中有一种叫生源好,但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区,时间一长,回报惊艳。

    18、曾经有一位投资老鸟说:对于一线城市下跌,大家能不能淡定点,天天怕跌怕涨的,炒个P房,拿个10年8年看看,最终还是涨!

    19、刚需无周期,要用的东西不是资产,没资格参与周期中来,能够买在相对低点就不错了。刚需可以无视周期,但务必敬畏现金流。

    20、“地段,地段,地段”,经典虽然没错,但是实际上不同城市,对地段定义已经完全不同了。一线二线城市发展已经足够扁平化,当大家都不知道市中心算哪的时候,配套齐全的地方都算好地段。

    21、物业往往是交房后,最能直接影响房价的不稳定因素。如果投资的话,尽量避免超级大盘,没有能力的物业,往往是群租房泛滥的前提。

    最后送给大家:赚钱也是为了生活,切勿因为买房而影响家庭,一定要控制好现金流,祝大家投资回报倍增,房本多多。